L’optimisation se trouve à deux niveaux : d’abord sur le fonctionnement de la société civile ; ensuite sur le régime fiscal d’imposition des revenus et des plus-values immobilières.
Choisir les règles de fonctionnement
L’un des avantages de la SCI est celui d’éviter les situations de blocage rencontrées dans l’indivision. L’indivision existe dès que l’on détient un bien à plusieurs et en direct (sans SCI) : il y a donc plusieurs propriétaires (indivisaires) d’un même bien immobilier. Les décisions les plus importantes (comme la vente du bien) nécessitent l’accord de tous. S’ils ne sont pas tous d’accord, la situation est bloquée. Pour sortir de l’indivision, un indivisaire peut forcer la vente de l’immeuble.
À l’inverse, la SCI permet de fluidifier les relations entre les associés et de prévoir les règles du « être propriétaire ensemble » : les décisions peuvent être prises à différentes majorités et l’associé qui souhaite se retirer de la SCI pourra vendre ses parts (cela n’entraine pas la vente du bien qui reste détenu au sein de la SCI).
C’est au moment de la constitution de la société et de la rédaction de ses statuts que les règles de fonctionnement sont précisées. Les associés peuvent choisir le ou les gérants (celui qui représente la société, agit pour le compte de la société), ainsi que leurs pouvoirs. L’aménagement du fonctionnement de la SCI se traduit aussi par le choix des règles de majorité pour les prises de décisions : majorité simple, majorité des 2/3, etc.
À noter :
La constitution et le fonctionnement d’une SCI ont un coût lié aux formalités nécessaires à sa création (rédaction des statuts, frais d’annonce légale, frais d’immatriculation, etc.) et aux frais engagés pour sa gestion (frais de comptabilité, etc.).
Choisir la fiscalité
L’optimisation de la gestion de son patrimoine immobilier passe aussi par le choix de la fiscalité applicable, élément non négligeable pour la rentabilité d’un bien. Les associés ont le choix entre 2 régimes.
SCI à l’IR
Par défaut, la fiscalité applicable aux revenus et plus-values immobilières en SCI est la même qu’en direct. La SCI est semi-transparente, c’est-à-dire que ses revenus seront imposés directement entre les mains de chacun de ses associés.
Les revenus locatifs sont déclarés dans la catégorie des revenus fonciers et taxés à l’impôt sur le revenu (IR) et aux prélèvements sociaux (au taux de 17,2 %). La pression fiscale des revenus fonciers peut être importante, si la tranche marginale d’imposition (TMI) de l’associé est de 41 %, auquel il faut ajouter 17,2 % de prélèvements sociaux, c’est plus de la moitié des revenus locatifs qui s’envolent.
Toutefois, des charges (taxe foncière, primes d’assurance, travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, etc.) peuvent être déduites des revenus, ce qui réduit la part imposable. En cas de déficit (charges déduites supérieures aux revenus perçus), il sera possible pour l’associé d’imputer ce déficit sur ses autres revenus fonciers, puis sur son revenu global jusqu’à 10 700 € par an.
Réaliser de nombreux travaux peut donc permettre d’augmenter la valeur de son bien tout en réduisant sa facture fiscale.
Les plus-values de cessions des immeubles et des parts de la SCI sont soumises à un taux de 19 % (impôt) et de 17,2 % (prélèvements sociaux). Des abattements pour durée de détention viennent réduire la part imposable. Ainsi, les plus-values sont progressivement exonérées d’impôt après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
SCI à l’IS
Autre possibilité, l’option pour l’impôt sur les sociétés (IS). Ce régime affiche des taux d’imposition plus intéressants : 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice déclaré par la SCI, puis 25 % au-delà. Les revenus locatifs sont imposés au niveau de la société (et non des associés comme pour l’IR). Outre le taux d’imposition, la part de revenus imposables est également réduite puisqu’il y a davantage de charges admises en déduction pour le calcul de l’IS que de l’IR, notamment l’amortissement du bien immobilier.
L’amortissement est une charge comptable qui prend en compte l’utilisation dans le temps du bien immobilier. Si l’imposition est plus faible à l’IS, les revenus sont, en revanche, conservés par la SCI. Si les associés souhaitent les appréhender, la SCI devra procéder à une distribution de dividendes, imposés au PFU (prélèvement forfaitaire unique) au taux de 12,8 % (ou sur option au barème de l’impôt sur le revenu après un abattement de 40 %) ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Lorsque les revenus sont distribués aux associés, il y a donc deux impositions : une première fois au niveau de la société puis une seconde dans les mains de chaque associé. L’option pour l’IS est à privilégier pour les personnes ayant une tranche marginale d’imposition au barème de l’impôt sur le revenu élevée (supérieur au taux d’IS) ou n’ayant pas besoin de revenus immédiats, et dans ce cas, les revenus sont conservés dans la SCI.
La plus-value résultant de la cession d’un immeuble par une SCI soumise à l’IS relève du régime des plus-values professionnelles. Elle est ajoutée au résultat courant de la SCI et soumise à l’IS au taux de droit commun (ces modalités d’imposition sont moins favorables qu’à l’IR notamment parce qu’il n’y a pas d’abattements pour durée de détention). Quant aux plus-values réalisées lors de la cession des parts de la SCI, celles-ci sont imposées selon le régime des plus-values de cessions de valeurs mobilières et de droits sociaux.
À noter :
Le régime de l’IS est obligatoire lorsque la SCI loue un logement meublé. En effet, la location meublée est fiscalement une activité commerciale, or pour être à l’IR, la SCI doit exercer une activité civile, telle la location de logement vide, sans les meubles.