Vous pouvez aider votre enfant à se constituer un apport ou acheter le bien avec lui pour appuyer son dossier. Il s’agit là d’un investissement sur le long terme.
Consentir une donation
Vous pouvez donner une somme d’argent à votre enfant. Plusieurs abattements fiscaux sont applicables :
- l’abattement « classique » de 100 000 € : il est applicable pour chaque parent. Ainsi, si vous n’avez pas, au cours des 15 dernières années consenti d’autres donations, les deux parents peuvent donner jusqu’à 200 000 euros totalement exonérés. Au-delà un impôt sera dû.
- l’abattement pour don familial de 31 865 € : il est applicable pour chaque parent à condition d’avoir moins de 80 ans.
- l’abattement supplémentaire pour achat immobilier neuf de 100 000 € : instauré par la loi de finance pour 2025, ce nouvel abattement s’applique aux donations de sommes d’argent affectées à l’acquisition d’un immeuble neuf ou VEFA à usage de résidence principale. Il est valable jusqu’au 31 décembre 2026.
Si vous êtes deux parents, qu’aucune donation n’a jamais été consentie, et que votre enfant souhaite acheter un appartement en l’état futur d’achèvement (VEFA), vous pouvez lui donner jusqu’à 463 730 € sans imposition.
La donation pourra être effectuée par simple imprimé à faire enregistrer aux impôts, ou bien en passant
par un notaire.
Attention : si vous avez plusieurs enfants et que vous en privilégiez un, cela entraînera des conséquences à votre décès. La donation faite à cet enfant sera réévaluée au décès et il recevra moins dans la succession pour rééquilibrer les parts entre vos enfants. Pour éviter cela, vous devez faire une donation-partage notariée, afin de donner à chaque enfant une somme équivalente.
Prêter une somme d’argent
Une autre solution pour aider votre enfant à augmenter son apport financier est le prêt familial. Il est
généralement sans intérêts et assez flexible.
Néanmoins, il convient toujours de faire un écrit (contrat de prêt ou reconnaissance de dette) qui précise :
- le montant du prêt ;
- le délai de remboursement ;
- le montant des mensualités ;
- le taux d’intérêt, le cas échéant ;
- toute information utile concernant les modalités de remboursement.
À noter qu’il est impératif d’enregistrer cet écrit aux impôts ou de recourir à un acte notarié.
Attention cependant, en général, les banques ne considèrent pas ce prêt comme un apport (mais comme une dette « classique »), ce qui peut compliquer l’obtention d’un crédit immobilier.
Acheter un bien en indivision
Si vous ne voulez pas donner, vous pouvez acheter un bien avec votre enfant. Vous êtes alors propriétaire d’une partie du bien et votre enfant est propriétaire de l’autre.
Quelques inconvénients de ce mode d’acquisition sont à noter :
- en présence de plusieurs enfants : le fait que seul l’un des enfants occupe le logement peut être perçu comme un avantage en nature. L’administration fiscale pourrait considérer qu’il s’agit d’une donation déguisée, ce qui risque de créer des tensions et des inégalités entre frères et sœurs ;
- lors du décès des parents : tous les enfants se retrouveront en indivision avec l’enfant qui occupe le bien ;
- de plus, l’usufruitier doit être celui qui jouit du bien, il faut alors signer un bail ou un contrat de prêt à usage (commodat) pour que l’enfant puisse vivre dans le bien.
Attention : l’administration fiscale conteste les acquisitions par les quelles le parent achète l’usufruit et l’enfant la nue-propriété, et elle intègre le bien en totalité dans la succession du parent.
Acheter via une société civile immobilière (SCI)
Comme en indivision, acheter par l’intermédiaire d’une SCI vous permet de faire un apport. Vous et votre
enfant êtes alors propriétaires de parts, à hauteur de vos apports, et la gestion du bien est organisée par les statuts. Vous devez aussi signer un bail ou un commodat, ou prévoir la mise à disposition gratuite du bien à l’enfant associé.
Comme en indivision, les parts de la SCI sont comprises dans votre succession en cas de décès.
Les conséquences fiscales de la mise à disposition gratuite sont différentes selon que la SCI soit imposée à l’IS (impôt sur les sociétés) ou à l’IR (impôt sur le revenu) :
Avant d’acheter le bien par l’intermédiaire d’une SCI, il est donc indispensable de définir vos objectifs afin d’adapter les statuts et le régime fiscal de la société